Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng

Like để cảm ơn người viết

Mở đầu 

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

          Nhà ở và công trình xây dựng (XD) là những tài sản có giá trị lớn của mỗi cá nhân, mỗi hộ gia đình, chiếm một tỷ trọng khá lớn trong tổng giá trị tài sản của mỗi quốc gia và có vai trò quan trọng trong đời sống và trong hoạt động sản xuất – kinh doanh (SX – KD) của con người. Nhà ở và công trình XD phản ánh điều kiện sống của người dân và trình độ phát triển về kinh tế (KT) của từng địa phương, từng khu vực và của mỗi quốc gia. Do vậy, các tài sản này cần phải được Nhà nước quản lý và bảo vệ thông qua hoạt động đăng ký quyền sở hữu.

          Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD không chỉ có ý nghĩa đối kháng đối với người thứ ba trong việc thực hiện các giao dịch dân sự về tài sản mà còn là cơ sở pháp lý để xác lập quyền của chủ sở hữu đối với nhà ở, công trình XD. Hơn nữa, hoạt động này còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản (BĐS) theo hướng công khai, minh bạch. Thông qua hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD sẽ giúp Nhà nước thống kê, nắm rõ được hiện trạng kỹ thuật của các loại tài sản này, từ đó có biện pháp  quản lý hiệu quả các hoạt động XD, cải tạo, sửa chữa phù hợp với quy hoạch, kiến trúc, cảnh quan không gian; đồng thời góp phần làm tăng các nguồn thu cho ngân sách nhà nước thông qua việc thu lệ phí cấp phép XD, lệ phí trước bạ v.v. Như vậy, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD có ý nghĩa hết sức quan trọng không chỉ đối với các chủ sở hữu mà còn đối với cả Nhà nước.

          Trong các giai đoạn phát triển của đất nước kể từ khi Việt Nam giành được độc lập năm 1945 đến nay, Nhà nước ta đã ban hành, sửa đổi, bổ sung và từng bước hoàn thiện các quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD. Tuy nhiên, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về lĩnh vực này vẫn chưa đầy đủ và  hoàn thiện. Mặc dù giữa nhà ở và công trình XD có cùng tính chất là một loại tài sản do con người đầu tư XD theo quy định của pháp luật về XD và gắn liền với đất đai, nhưng quy định về việc đăng ký quyền sở hữu vẫn còn tản mát ở nhiều văn bản khác nhau, với hiệu lực pháp lý khác nhau. Thực trạng này đã gây không ít khó khăn cho các cơ quan chức năng trong quá trình triển khai thực thi pháp luật và gây nhiều phiền hà cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi đăng ký quyền sở hữu các tài sản này. Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, khi thị trường BĐS đã hình thành và không ngừng phát triển, thì hàng hoá BĐS trở thành những tài sản có giá trị lớn cần được pháp luật bảo hộ. Muốn vậy, các nhà đầu tư, các chủ sở hữu và người dân phải thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu.  Tuy nhiên, do pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD còn thiếu thống nhất, nên đã và đang là rào cản lớn cho hoạt động đăng ký quyền sở hữu và làm giảm hiệu lực quản lý của Nhà nước đối với nhà ở, công trình XD. Để khắc phục tồn tại này, nước ta cần có hệ thống pháp luật về đăng ký quyền sở hữu BĐS là nhà ở và công trình XD thống nhất, hoàn chỉnh, làm cơ sở để Nhà nước thực hiện quản lý có hiệu quả các giao dịch trên thị trường. Như vậy, việc nghiên cứu, tìm hiểu các quy định hiện hành về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD là rất cần thiết, nhằm chỉ ra những tồn tại, bất cập và đề xuất các giải pháp khắc phục để góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về nhà ở, công trình XD và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS. Với ý nghĩa đó, tôi lựa chọn đề tài “Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ở Việt Nam” làm Luận văn thạc sĩ luật học.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

          Trước khi Pháp lệnh nhà ở năm 1991 ra đời, dường như chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách toàn diện và đầy đủ về cơ sở lý luận và thực tiễn; thực trạng pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD. Sau khi Pháp lệnh nhà ở năm 1991 được ban hành cho đến nay, đã có một số công trình nghiên cứu đề cập đến việc đăng ký quyền sở hữu tài sản nói chung và đăng ký BĐS nói riêng trên các khía cạnh: đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ), cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở…mà tiêu biểu là các công trình: Kỷ yếu Hội thảo về pháp luật đăng ký BĐS – Ban soạn thảo Luật đăng ký BĐS, Hà Nội (2007); Đăng ký BĐS và vấn đề xác lập, công nhận các quyền liên quan đến BĐS của Nguyễn Ngọc Điện – Kỷ yếu Hội thảo pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 10/01/2007; Lý luận và thực tiễn quản lý nhà nước về đăng ký BĐS và giải pháp hoàn thiện hệ thống đăng ký BĐS của Nguyễn Ngọc Điện – Kỷ yếu Hội thảo khoa học bảo đảm sự thống nhất của pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 07/11/2008; Tình hình đăng ký QSDĐ và quyền sở hữu nhà tại Hà Nội của Ngô Trọng Khang – Kỷ yếu hội thảo pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 10/01/2007; Pháp luật về đăng ký BĐS trong điều kiện nền KT thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của Đặng Trường Sơn – Kỷ yếu Hội thảo pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 10/01/2007; Bàn về đăng ký BĐS và vai trò của Nhà nước trong hoạt động đăng ký BĐS tại Việt Nam của Nguyễn Quang Tuyến – Trao đổi tại Hội thảo xây dựng Luật đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 26/03/2008; Thống nhất pháp luật về đăng ký BĐS ở Việt Nam – Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật,  Đại học quốc gia Hà Nội của Trần Ngọc Tú (2007); Chuyên đề đăng ký BĐS ở Việt Nam và hệ thống đăng ký BĐS của một số nước trên thế giới – Thông tin khoa học pháp lý của Viện Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp), số 3 + 4, Hà Nội – 2006 v.v. Tuy nhiên, các công trình này mới dừng lại ở việc nghiên cứu, tìm hiểu một số vấn đề lý luận về đăng ký BĐS, vai trò của Nhà nước đối với hoạt động đăng ký BĐS hoặc đánh giá khái quát thực trạng pháp luật về đăng ký BĐS v.v mà chưa có công trình nào nghiên cứu đầy đủ, có hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn; đánh giá toàn diện thực trạng pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà và công trình XD. Trên cơ sở kế thừa và phát triển các thành quả nghiên cứu của các công trình khoa học về đăng ký quyền sở hữu tài sản đã được công bố, Luận văn đi sâu nghiên cứu, hệ thống hoá một cách đầy đủ, toàn diện hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD; đánh giá thực trạng thực thi mảng pháp luật về lĩnh vực này và đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà và công trình XD ở nước ta.

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1. Mục đích nghiên cứu

          Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích:

          – Hệ thống hoá và góp phần phát triển cơ sở lý luận và thực tiễn của việc hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD;

          – Nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành đặt trong mối quan hệ so sánh với pháp luật một số nước trên thế giới về lĩnh vực này;

          – Đề xuất định hướng và giải pháp khắc phục nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD.

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

          Xuất phát từ mục đích nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài được xác định là:

          – Tập hợp, xem xét, bình luận các văn kiện của Đảng, các chính sách của Nhà nước đề cập đến việc bảo hộ quyền sở hữu tài sản nói chung và đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD nói riêng;

          –  Tập hợp, hệ thống hoá, phân tích các quy định đề cập trực tiếp về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD tại Việt Nam;

          – Đánh giá, xem xét các báo cáo tổng kết quá trình thực thi pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD tại Việt Nam;

          – Nghiên cứu các chủ trương, giải pháp ở tầm vĩ mô của Nhà nước về quản lý công tác đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD;

          – Tập hợp, so sánh, đối chiếu quy định hiện hành về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD với các quy định có liên quan của một số nước trên thế giới.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

          Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD là một đề tài có nội hàm nghiên cứu rộng và liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau. Tuy nhiên, trong khuôn khổ có hạn của một bản Luận văn Thạc sĩ luật học, tác giả chỉ tập trung đi sâu tìm hiểu các quy định hiện hành đề cập trực tiếp đến việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD. Các quy định này nằm trong các đạo luật:

          – Hiến pháp năm 1946, năm 1959, năm 1980 và năm 1992;

          – Bộ Luật dân sự (BLDS) năm 2005;

– Luật XD năm 2003;

          – Luật Nhà ở năm 2005;

          – Luật đầu tư năm 2005;

          – Luật Kinh doanh BĐS năm 2006;

          Và những văn bản quy phạm hướng dẫn thi hành được áp dụng ở Việt Nam.

5. Phương pháp nghiên cứu

          Để đạt được mục tiêu nghiên cứu của đề tài, Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây:

          – Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin; tư tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm, đường lối của Đảng về xây dựng nền KT thị trường nhiều thành phần nói chung và quyền sở hữu tài sản nói riêng;

          – Phương pháp tổng hợp, so sánh, đối chiếu, phương pháp lịch sử…được sử dụng trong Chương 1 nhằm nghiên cứu những vấn đề lý luận về pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD;

          – Phương pháp phân tích, bình luận, phương pháp quy nạp được sử dụng trong Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD;

          – Phương pháp diễn giải, lập luận, phương pháp phân tích được sử dụng trong Chương 3 khi nghiên cứu, xây dựng định hướng và các giải pháp nhằm thống nhất và hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD.

6. Những đóng góp mới của luận văn

          Luận văn được nghiên cứu và thể hiện giá trị khoa học bởi các đóng góp cơ bản sau đây:

          – Hệ thống hoá toàn diện cơ sở lý luận của hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD cũng như pháp luật về lĩnh vực này ở Việt Nam;

          – Đánh giá pháp luật Việt Nam về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD đặt trong mối quan hệ so sánh với pháp luật của một số nước trên thế giới về vấn đề này, nhằm nhận diện những ưu điểm và những hạn chế, tồn tại cũng như nguyên nhân của các bất cập làm cơ sở để đưa ra các giải pháp khắc phục;

          – Đưa ra định hướng và một số giải pháp góp phần hoàn thiện, thống nhất pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD đáp ứng các yêu cầu của công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập KT quốc tế.

7. Bố cục của luận văn

          Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn gồm 3 chương:

          – Chương 1: Tổng quan những vấn đề lý luận về pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD;

          – Chương 2: Thực trạng của pháp luật Việt Nam về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD;

          – Chương 3: Định hướng và giải pháp nhằm thống nhất pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD ở Việt Nam

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *